應天府，文華殿。
秋風微涼，殿內的紅銅冰鑒早已撤去。
戶部尚書、內閣大學士郁新站在御案下。他那身二品緋色官袍洗得發白，袖口還補著兩塊補丁。深褐色的瞳孔周圍，頂著濃重的黑眼圈。
他左手抱著一本牛皮包裹的《大明度支秘錄》，右手食指熟練地撥動那把油光發亮的紫檀木小算盤。
「殿下，皇家大學借用的舊校舍已容不下新生。內閣和工部勘驗了三處新校址。」
郁新翻開帳冊，「第一處，秦淮河畔，舊國子監以南。文氣足，街市繁華。但地皮極貴，且緊挨著畫舫秦樓，臣以為，容易亂了學子心性。」
朱允熥靠在金絲楠木椅上，端起茶盞：「第二處。」
「第二處在鐘山腳下，皇家獵苑外圍。」郁新眼睛亮了，算盤撥得啪啪作響，「殿下，這地方好！全是大明皇莊的官地，一文錢地價都不用出。工部直接拉水泥進場，保守估計，能替國庫省下二十萬兩銀子！」
朱允熥不置可否，撇去茶沫：「第三處呢？」
郁新皺起眉頭，語氣透著肉痛：「第三處在莫愁湖畔，地勢開闊，水土極佳。但周邊早被江南富商和舊儒世家圈了，十七座別院，外加三十七處鋪面。」
「征地要多少？」
「核心校區八百畝，按照三家評估行給出的中位價，補償和拆遷一百五十萬兩。」
郁新合上帳冊，又趕緊補充：「若只是修一所學堂，這筆錢確實太貴。可若連周邊兩千畝一併開發，道路、水利、工坊和住宅都要建，前期總預算至少三百萬兩。其中一百五十萬兩給原主，另外一百五十萬兩修路、鋪管、建樓。」
朱允熥放下茶盞，目光掃過牆上的應天府輿圖，「就選莫愁湖。」
郁新猛地抬起頭，聲音陡然拔高：「殿下！三百萬啊！咱們剛打了安南，國庫的錢得留著明年北拓！為了一所大學，砸這麼多銀子，這是敗家啊！」
朱允熥看著他：「誰告訴你，建大學是要花錢的？」
郁新愣住：「不花錢，房子從地里長出來？」
朱允熥沒有回答，只朝殿外喊道：「宣朱高熾。」
片刻後，朱高熾挪著肥胖的身軀，滿臉堆笑地跨過門檻。
「熾哥兒，給咱們大明財神講講，什麼叫大學城。」
朱高熾清了清嗓子，走到輿圖前，用硃筆在莫愁湖周圍畫了一個巨大的紅圈。
「郁大人，皇家大學本部占三百畝，宿舍、藏書樓、試驗田和工坊占五百畝。核心校區一共八百畝，正好對應一百五十萬兩征地補償。剩下的一千二百畝，不建校舍。」
他在紅圈裡劃出一條條筆直的街道。
「這裡建書坊、紙鋪、客棧、實驗工坊和學子住宅。朝廷不賣地，只收三十年長租，公開競價。臨街商鋪價高者得，實學工坊減租，住宅由朝廷統一修建後按年收取租金。」
郁新眉頭微動。
朱高熾繼續說道：「大學遷來之後，教習、學子、工匠、帳房和商人都會跟著來。每天數千人吃飯、住宿、買書、制器。只要皇家大學不倒，莫愁湖的人流就不會斷。」
郁新手裡的算盤越撥越快，片刻後，呼吸突然粗重起來。
三百萬兩投入，看似是巨款。
可八百畝核心校區之外，一千二百畝商街、工坊和住宅都能持續收租。再加上道路兩側的商稅，數年便能收回前期投入。
往後每年，都是穩定進項。
「這不是建學堂。」郁新咽了口唾沫，抬頭看向朱允熥，「這是在莫愁湖邊種了一棵搖錢樹啊！」
「大學城落地，這人自然會來。人來了，書坊會來，工坊會來，商號會來，錢自然會來。皇家大學要培養的，不只是進士，還要讓官吏、工匠、商號帳房都把這裡當成大明新學的源頭。」
朱允熥站起身，走到輿圖前，「熾哥兒，發行『莫愁湖大學城開發債』，三百萬兩，年息五厘。債券面向天下公開發售。認購者可優先參加商鋪和工坊長租競價，但不得干涉招生與科舉。」
朱高熾搓著手，眼睛眯成了一條縫，躬身道：「臣明白。」
郁新卻忽然反應過來，聲音都在發顫，「開發債籌錢，長租收租，商街收稅。殿下，這三百萬兩不是花出去，是先借來修城，再從城裡收回來！」
「還不止。」朱允熥淡淡道：「未來的新科進士、各地官吏、工匠和商號帳房，都要進入大學受訓。人流越多，租金越穩。租金越穩，開發債越容易賣。」
「這才是新政的錢生錢。」
郁新眼底已經冒出精光，「臣馬上行文應天府。先凍結莫愁湖周邊地契過戶。三家評估行入場前，任何增建、倒簽和轉賣全部無效。」
「隱瞞一畝田，按隱田追稅；偽造契書騙補償，追回錢款；若有人串聯官差做局，再按騙取官銀論處。」
朱允熥點了點頭，「征地規矩要定死。全部帳目刊在《大明皇家月報》上，誰對價格不服，可以到監察司申訴。」
郁新應諾後，轉身就要離開。
摳門的戶部尚書一旦看見進項，動作比誰都快。
「等等，」朱允熥喊住了躁動的戶部尚書，目光落在莫愁湖東側，那裡有一塊單獨標紅的地，「這是誰家的產業？」
郁新順著看過去，神色微變，「聽雨山莊。」
「主人是誰？」
「張敬亭。」郁新壓低了聲音，「前元留下的老儒，在江南文壇也算頗有威望。門生故吏遍布朝野，先太子在世時曾去聽過講學，還賜過一塊匾，聽雨山莊正好擋在大學城正門中軸線上。」
朱允熥問：「願意搬嗎？」
「應天府昨日派人勘界，連門都沒進去。」郁新冷笑一聲，「張家的家丁打傷兩名差役。張敬亭還放話，說山莊是祖宗基業，又有先太子賜匾。誰敢動一寸，他便撞死在門前石獅上。」
朱允熥拿過公文，看見末尾蓋著應天府的紅印，「補償怎麼算的？」
「按周邊最高市價，多加兩成遷居費。」
「書冊、碑刻和先太子賜匾呢？」
「應天府答應派專人造冊搬遷，另撥一處宅院重建講堂。」
朱允熥將公文放回御案。
錢給夠了，體面也留了。對方要的卻不是補償，而是用先太子的名頭壓住新政。
「匾額是恩榮，不是地契。」朱允熥語氣平靜，「他可以不喜歡皇家大學，也可以上書罵孤。但他不能毆打官差，更不能拿一塊匾堵住朝廷規劃。」
「傳李景隆。」
腳步聲很快響起，李景隆跨過門檻，單膝跪地：「臣在。」
朱允熥將東宮令牌扔了過去，「莫愁湖征地，表哥去辦。先核田契，再清邊界。合法私產一文補償不能少，侵占的官地一寸不能留。聽雨山莊的書冊、碑刻和匾額，逐件造冊移走。誰敢趁亂拿一張紙、一塊硯台，軍法處置。」
李景隆接住令牌：「若張敬亭真撞石獅呢？」
朱允熥抬起眼皮，「讓太醫守在旁邊。救活以後，按阻撓公務審；真死了，朝廷出棺材錢。半個月，孤要看見大學城正門的中軸線徹底打通。」
李景隆收起令牌，咧嘴一笑，躬身道：「殿下放心，拆遷這事，臣熟。」
他轉身走出文華殿，剛走下台階，忽然一拍腦門。
「張敬亭？我說這名字怎麼這麼熟悉，那不是張聞道那小子他堂叔祖嗎！不行，得帶上張聞道這小子！」