第1121章 房地產基金
龍生龍鳳生鳳，老鼠的兒子會打洞。
從此小李便走上了他父親老李的道路。
各種囤積居奇，低買高拋，數碼港一役就是最好的證明，還獲得了小超人的稱號。
當然，這是別人抬舉他。
一分錢沒花拿到了大量地皮，不搞科技園，跑去找他爸鐵桿合作夥伴滙豐拿了1000億港幣貸款，蛇吞象收購了港島電訊。
這些貸款全部沒有抵押手續，相當於刷的臉卡，什麼自立門戶，不依靠父親都是糊弄人的。
盈科和電訊合併重組後的8號仔，巔峰時期曾接近6000億市值，如今市值已蒸發了90%，套牢的股民欲哭無淚，他自己的千億貸款也沒還上。
相當於捅了個大簍子，最後還是老頭子幫忙擦屁股。
據說，當時為了湊夠收購電訊的資金，這傢伙把企鵝那20%股權以1260萬美元的價格賣掉了。
當然，這一世拿到這部分股權的是徐良。
這時，徐良也看到了李則凱。
以及他周邊的那些名媛們。
好傢夥！
怪不得看著有點眼熟，原來是前世看過她們和冠希哥出演的流行劇，狛枝還穿個警服……
說實話，這些港圈名媛大多身材都很一般。
更新不易，記得分享101看書網
李則凱連忙走了過來。
人家是自家老爹都要尊敬的大佬。
給他三個膽也不敢得罪。
「徐先生，您來香江了？」
「剛來沒多久，你這是……」
徐良目光從眾人身上掃了一眼。
「他們都是我朋友，一起過來吃飯。」
徐良微微頷首，「代我向你父親問好。」
「好的。」
拍了拍他的肩膀後，徐良朝二樓走去。
許加印連忙跟上。
等兩人的背影徹底消失後。
「這姓徐的也太囂張了吧，完全沒把我們看在眼裡。」
謝婷婷慍怒道。
「我要是身家超過500億美元，福布斯第二首富，我比他還囂張。」何超儀滿臉羨慕。
李則凱目光閃爍。
徐良身邊那個人他不認識，但從氣質來看，一定是商界人士。
兩人來這裡，多半是談生意。
值得金凱撒親自出面的生意必定不凡。
心裡的好奇一瞬間涌了上來。
有心跟上去聽個究竟，但聽到周圍這些狐朋狗友們的聲音，心裡嘆了口氣。
人太多了。
跟過去也是自討沒趣。
「我們走吧。」
——
上樓坐下後。
點了一些早茶餐點，兩人邊吃邊聊。
「徐總，還是您面子大。
這些香江豪門子弟眼睛都長在腦袋上，拿鼻孔眼看人。
我幾次來香江沒少受他們的氣。
結果在您面前，這些傢伙乖的跟孫子似的。」
徐良笑了笑，沒說話。
看他對這些不感興趣，許加印話鋒一轉。
「徐總，您是聰明人。
在您面前我也不敢玩什麼花花腸子。
這次請您過來，主要是募資的。
現在恆太發展到了一個關鍵時期，我們急需一大筆資金在上市前做大規模。
如果漢華肯投資我們一筆，一兩年之內必有回報。」
徐良：「房地產行業是漢華風投基金的重點投資領域，你完全可以去找他們。」
許加印臉上露出了一絲尷尬。
「我去找過，但被拒絕了。」
一個電話就能印證的事，他也沒敢撒謊。
「哦，為什麼？」
「他們說恆太的負債比太高。」
徐良心下瞭然。
雖然國內的地產行業是他規劃的，漢華旗下風投基金的重點投資領域，但卻沒要求投資什麼項目。
具體哪家企業能投，哪家不能投，是各支風投基金負責人的事。
很顯然，恆太被拒絕了。
「你想要多少資金？」徐良問道。
「不多，4億美元就夠了。」
許加印看了徐良一眼，心中惴惴不安，這對於漢華來說，應該不算什麼。
徐良：「除了漢華，你還聯繫過其它機構嗎？」
「聯繫過。淡馬錫、美林、德意志銀行，雙方談過幾輪，但他們要的太多了。
我還是想找那種真正的戰略合作夥伴，而不是短期投機資本。」
看著徐良平靜的表情。
許加印一咬牙，伸出大拇指和食指，比了一個手勢。
「八億美金估值，投四億美金進來，恆太三分之一的股份就是您的。」
「恆太的資產負債表和財務報表，以及運營資料都帶著嗎？」
「帶著。」
許加印連忙從隨身的公文包里拿出一迭文件遞了過來。
「徐先生，這些是恆太去年的運營資料和財務報表。」
徐良接過來簡單翻了翻。
「回去我先看一下，三天內給你電話。」
「好的，好的。」
許加印連忙答應下來。
三天的時間也不長，他等得了。
「對了，徐總。這是淡馬錫他們給恆太開的條件，您有興趣的話可以帶回去一併看一下。」
徐良看在眼裡微笑道。
「許先生是個聰明人。」
拿出三家投資機構的條件，示之以誠。
確實能爭取極佳的印象分，提高談判的成功率。
當然，許加印還有另一層意思。
這是我的底線。
你們要是太過分，我就選別人。
「您過獎，在您面前我只是末學後進，以後還希望您能多多提攜。」
徐良笑了笑，看著走過來的服務員。
「菜來了，先吃飯。」
「對對，吃飯。」
——
「投資4億美金，占股三分之一，12億美金投後估值。
從恆太的提供的資料來看還是能投的。
就是負債比太高了，都接近86%了。
一旦碰到房地產回調，恆太很大概率資不抵債。」
香江漢華國際中心頂層，董事長辦公室里，孫振平不停翻看手中的文件道。
「所以你的意思是不投？」
「不，我覺得完全可以嘗試一把。
現在內地雖有有政策調控，但城市化進程遠沒有結束，房地產的紅利至少還可以吃十年。」
孫振平道。
徐良沒有答話，他端著茶杯，站在落地窗前，眺望著港島中環壯觀而又美麗的天際線，再聯想那一處處狹小的籠屋，這就是港島的真實社會折迭。
徐良忽然道：「全華夏香江的房地產應該是最高的。」
「中環這邊房價一平尺已經突破10萬港幣，新界那邊也突破2萬，內地京城和魔都一線核心地段的房價才跟新界持平。」孫振平道。
徐良緩緩點頭。
「再過十年，內地的房價大概就跟今天的香江差不多了。」
孫振平張了張嘴，最後還是沒開口。
房價跟經濟發展水平息息相關。
他不認為十年後的內地能比得上香江，二十年，甚至三十年還差不多。
徐良沒繼續這個問題，走到沙發旁坐下來。
「三家機構開給恆太的條款你看完了吧？」
「看完了，一如既往的黑。」
在徐良旁邊的沙發上坐了下來，孫振平放下文件後道。
「除發行的優先股要求恆太支付每年5%的股息外，還涉及對賭。
恆太若在2008年之前上市，投資者按照上市發行價計算的最低回報率為30%；此後每推遲半年上市，最低回報率提高10%。
倘若達不到上述最低回報率，恆太的大股東許加印需要向投資者轉讓一定數目的恆太股權，以確保投資者獲得最低回報。
無錯版本在讀！首發本小說。
我們如果投資恆太，最低回報率設置可以定低一點，或者取消派發股息要求。
我想，許加印之所以把淡馬錫他們三家的條件告訴我們，所圖的就是希望我們能開出更好的條件。」
徐良微微頷首，投資機構不是開善堂的。
通過他們給許加印開出的這些條款，就能管中窺豹，哪怕是一家准上市公司，沒有話語權的話，還是要讓資本宰割。
「你看第二條沒有？」徐良問道。
「看了，三家機構承諾可以提供一筆5億美金的結構擔保貸款融資，供恆太上市前突擊業績。
但其中1/3的貸款需於上市後立即歸還，剩餘貸款在上市後15個月內還清。
利息或者叫回報率也是真的黑。
19%，完全是高利貸。
不過只要恆太能順利上市，市值較眼下翻個幾倍，那麼對於所有人來說，都是大賺。」
徐良點了點頭：「四億加五億，就是九億美金，對我們來說也不算小數目。
不過這麼多錢砸在恆太身上，從回報率上講，你覺得值嗎？」
孫振平凝眉思索片刻。
「徐總，漢華現在不缺資金，缺的反而是項目。
恆太算不上S級，但B+級還是夠的。
而且恆太是地產公司，有實打實的資產支撐。
即便碰到房地產回調，恆太破產了，他剩下的資產也足以讓我們收回大部分投資。
從風險上講，他比網際網路公司更小。」
頓了一下。
「徐總，能不能把恆太的項目交給香江辦公室？」
「為什麼？」
「我想拓展一下香江辦公室的業務。」
漢華旗下各大辦公室基本都包含風投、私募股權、對沖三大業務。
位於亞洲的漢華各大辦公室還包含投行業務。
但香江太小了，因為港股的關係，私募股權和對沖發展的不錯，但風投很難拿到什麼好項目。
恆太的案子雖然不算頂尖，但也不錯了。
不過徐良很快就發現自己猜錯了。
「我打算在香江辦公室旗下成立一支『房地產機會基金』。」
徐良一愣。
漢華旗下曾經成立過房地產基金，但後來又裁撤了。
孫振平心中有些忐忑。
他也是沒辦法。
在香江這地方，風投基本沒什麼業務。
但凡有點好項目都被隔壁鵬城辦公室搶去了。
所以，他只能換條賽道。
「你要學黑石？」
黑石是全世界最大的獨立另類資產管理機構，也提供FA金融諮詢服務。
他們的另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金母基金、優先債務基金、自營對沖基金和封閉式共同基金等等。
但他們最為核心的就兩大業務，私募股權和房地產，這兩類基金也是募集規模最大的。
黑石目前資管規模已接近千億美金。
孫振平點了點頭。
「香江現在的經濟主要以金融業、房地產為主。
不管是長江、新世界、恒基都是內地主流的房地產開發商。
香江辦公室可以跟他們合作，聯合開發內地的房地產項目。」
徐良目錄思索。
之前讓漢華放棄房地產基金，是他打算自營房地產公司。
現在漢華改革管理體制，由之前的總部負責制，改成了總部監督，各子公司負責制。
簡單來說。
你吃肉還是喝湯，全看自己本事。
孫振平，或者說整個香江辦公室打算吃肉，他這個大老闆也沒有阻攔的道理。
「你想做就做吧，不過選項目的時候要謹慎點。」
「是，謝謝徐總。」
孫振平高興道。
香江辦公室發展的瓶頸總算是打開了。
「你先別高興的太早。什麼事情有一就有二，香江辦公室可以成立房地產基金，京城、魔都和鵬城辦公室也肯定不會閒著。
競爭可以，但不准惡意壓價，便宜了外人。」
「您放心，內地房地產市場足夠大，足以容納的下整個漢華。」
徐良點了點頭。
「對了，既然你打算房地產基金，為什麼還要恆太？」
「香江房地產公司一個項目的開發周期太長了，我們需要恆太這種大膽進去的合作方。」
「小心點，別玩砸了。」
「您放心，我肯定小心。另外，募資方面，我想募集全華夏幣基金。」
徐良：「為什麼？」
「前段時間中投掛牌了，傳聞會放出一部分資金給國內優質投資機構，我想去爭取一下。」
「中投啊？」
徐良眼裡多了一抹回憶。
作為華夏第一支主權財富基金。
中投第一單便投給了黑石，30億美金購入約10%股份，鎖定期四年，不獲得董事席位，不享有投票權。
接著就是次貸危機。
一年多時間，這筆投資虧損了25億美金，被網民指著鼻子罵。
等了七年，中投中間又補了幾億美元的倉，才算是攤薄了持股成本，勉強解套。
這期間，黑石几位大老闆、創始股東套現了幾十億美金，賺的盆滿缽滿。
同時黑石還爆出了一系列醜聞，比如中投注入的30億美金以及IPO募集的大部分資金，被用來購買合伙人手中的業務。
公司出現大股東和管理層藉助IPO進行利益輸送和轉移的痕跡。
這就和前段時間，漢華用新募集的S基金購買漢華、紅岩旗下崑崙科技、曼聯的股權一個道理。
只不過漢華可沒有公眾股東，他可沒有侵占小股東利益。
這個單子是誰穿針引線的呢？
姓梁，港島財爺，還娶了個明星運動員老婆。
梁財神從公職退下來後上任黑石大中華區主席，乾的第一件事是推動中投入股黑石。
30億美金敲定只用了3周，絕對對得起黑石開給他的薪水、獎金。
有了中投庇護，黑石進入中國市場順風順水，買入魔都商務寫字樓、打造壽&光物流園、設立內地華夏幣基金、聯手新希望收購澳大利亞最大養雞場等等
金融危機最嚴重的三年，黑石到處都在虧損，只有華夏市場投資的業務無比給力，獲得了將近100%的業績回報。
想到這些，徐良瞬間覺得孫振平的注意太棒了。
「你跟中投溝通過嗎？」
看大老闆來了興趣，孫振平連忙道。
「目前還沒有。
不過，與其讓外資把錢賺走，不如讓我們自己的主權財富基金賺錢。
其次，我們也可以加深一下與衙門的關係。
最後，提升資管規模，賺到的錢，我們也有一小部分。」
徐良頗為欣賞的看了孫振平一眼，說：「你的建議很好，以後有好想法，可以多多提出來。」
孫振平笑著點了點頭。
(本章完)