第412章 和小地產主對賭到底 地產信託要展現各自的優勢
「但這有個問題，利文斯頓先生。」夏洛特·阿斯特話里的每個單詞都像精心打磨過一樣，「如果危機沒有來呢？還有，曼哈頓土地的價值很高，萬一他們蜂擁而來借款，我們可能沒有足夠的錢借給他們。」
「問得好，夫人。」拉里微笑，那笑容里有一種棋手般的從容，「重要的是我們選擇抵押品的策略。我們不會隨便接受任何土地。我們只接受那些一緊鄰阿斯特家族現有地產的土地。這裡有兩層深意，首先是限制未來抵押給公司的土地規模，其次，我們只收那些地段最緊缺的好地。而且————」
拉里的手指划過地圖上幾個用紅筆圈出的區域，那都是阿斯特四世在分家時獲得的、
位於地鐵規劃沿線的地塊，「看這裡，夫人，約翰。這是您在時代廣場東南角的三處房產。如果緊鄰它們的另外五塊地——現在分屬三個不同的業主——都能被我們的信託公司獲得抵押權，那麼一旦危機爆發，我們就有可能將這一整片街區，整整八個地塊，全部收入囊中。
屆時，我們擁有的就不是幾棟零散的建築，而是一個可以整體規劃、開發成百貨公司、酒店、劇院綜合體的完整街廓。其價值，將遠遠超過八個地塊的簡單相加。」
阿斯特四世的呼吸驟然急促。他猛地站起，走到地圖前，眼睛死死盯著拉里手指划過的那片區域。那是一個完美的長方形街區，臨兩條主幹道，如果全部開發————
「我的上帝！這正是你剛剛說的用魔鬼詞典打造的魔鬼陷阱！」阿斯特四世對著地圖感慨道。
「約翰！不許在我的面前提什麼魔鬼，這是對上帝的不敬！」老夫人目光嚴厲的瞪了一眼自己的兒子，轉過臉來看著拉里，眼中卻藏著掩飾不住的欣賞和歡喜。
「信託公司會需要一大筆錢的，我們當然可以墊付阿斯特家族的一部分，您能找到這筆錢嗎？」老夫人問道。
「當然！夫人，我在芝加哥的銀行有兩千萬美元的保證金，那可都是實打實的資本準備金，足額繳納。」拉里笑著說道，「現在，芝加哥銀團幾乎已經完成了芝加哥交易所的清算，那些錢已經陸續到帳了。」
「可我擔心還是不夠————這可是紐約的土地，即使將來折價，需要收購它們的錢也會是一個天文數字！」老夫人目光也轉向地圖，微微蹙起眉頭。
「夫人，這就是我該起到作用的時候了！」拉里挺起了胸膛，「信託公司獲得這些抵押權後，並不會讓資金沉睡。我們可以將這些抵押權一這些未來可能轉化為土地的權利打包，發行一種新的金融工具。」
「金融工具？」老夫人揚了揚眉毛。
「是的。我們可以稱之為————「土地抵押信託受益憑證」。」拉里回到茶几旁，在紙上快速寫下幾行字，「我們將所有抵押貸款打包成一個資產池，然後以此為基礎，發行兩種不同等級的憑證：優先級憑證和次級憑證。」
他畫出兩個並排的方框，在第一個方框旁寫下「優先級」，第二個旁寫下「次級」。
「優先級憑證，面值100美元，年息6%，每半年付息，到期還本。它的償付順序排在
第一，由信託公司持有的所有抵押土地作為擔保。這種憑證風險低、收益穩定，非常適合賣給那些保守的投資者比如人壽保險公司、大學的捐贈基金、還有那些只想獲得穩定收入的寡婦和退休人士。」
「而次級憑證，」拉里筆尖點在第二個方框上，「面值同樣100美元，但沒有固定利息。它的持有者，在優先級憑證的利息和本金全部償付後，才能獲得剩餘的所有收益。這意味著，如果抵押貸款違約率高，土地處置順利，次級憑證的收益率可能高達百分之二十、三十，甚至更高。但相應的，如果違約率低，或者土地處置不順利，次級憑證的持有人可能血本無歸。」
阿斯特四世的眼睛亮了。他完全理解了這種設計的精妙，「所以————優先級憑證吸引保守資金，為信託公司提供低成本的融資。而次級憑證，則留給那些願意承擔高風險、博取高回報的投機者。」
「不完全是「投機者」。」拉里微笑，目光轉向老夫人，「次級憑證，將由我的利文斯頓信託銀行全部持有。」
書房裡突然安靜了。
壁爐里的火猛地竄高了一下，爆出一串火星，然後又緩緩落下。
老夫人和阿斯特四世同時看向拉里，眼神里充滿了震驚、審視，以及一絲恍然大悟的震撼。
「你————」阿斯特四世的聲音有些乾澀，「你要自己持有所有次級憑證？承擔最大的風險？」
「是的。」拉里平靜地說，「因為我相信我的判斷。我相信危機會來，相信那些抵押土地會被違約，相信我們最終能以極低價格獲得那些土地。而如果我的判斷正確，次級憑證的收益，將遠高於優先級憑證6%的固定利息。」
他頓了頓，目光掃過母子二人，「但這需要阿斯特家族的參與。優先級憑證之所以能吸引保守投資者，不僅僅因為6%的利息，更因為它的擔保一信託公司持有的所有抵押土地。但如果只是這些土地，在危機中其價值也可能縮水，投資者會擔心。所以，我們需要一個更強的擔保。」
老夫人緩緩開口，聲音裡帶著一種瞭然的平靜：「你需要阿斯特家族的聲譽作為擔保？！」
「是的！夫人。」拉里一臉坦誠，「一個突然生出的土地抵押信託公司，他的盈利預期和所能融到的資金都是有限的。並且一個新公司，他的聲譽也不足以融到太多的錢可一個立志於復興阿斯特家族祖訓的公司則不同！」
說著話，拉里看向阿斯特四世，「如果由約翰出面，在信託公司成立時就向紐約各界釋放這樣一個信號他是阿斯特家族祖訓的實踐者，將計劃收購足夠多的土地，恢復阿斯特家族的榮耀。那麼，不管是那些抵押土地的客戶、還是未來會為公司融資計劃買單的銀行、保險公司，他們都會認同的。」
「等等，我想問，這是否會影響到我們現有地鐵沿線的土地？比如要擔保什麼的？」阿斯特四世急促的問道。
「這不會讓您家族失去土地的所有權，只是增加了一層法律上的責任。」拉里認真的
解釋道，「您家族在同一街區的房產，可以作為一種增強擔保」，寫入優先級憑證的發行文件。具體操作可以是：如果信託公司處置抵押土地的收入不足以償付優先級憑證的本息，阿斯特家族有權以約定的低價收購這些土地，補足差額；或者，更簡單的方式，您家族的土地作為「第二順位抵押物」。」
「也就是說————」
「這意味著，這不會讓您家族失去土地的所有權，只是增加了一層法律上的責任。但正是這層責任，將讓優先級憑證的信用等級，從有風險的抵押貸款支持證券」，提升到由紐約最古老、最穩固的地產家族背書的准國債」。屆時，不僅僅是保險公司，連那些最保守的銀行、甚至外州的養老基金，都會爭相購買。」
拉里笑著說出了自己早就想好的計劃這也是他拉來阿斯特家族一起做生意的初衷，發行另一種意義上的「綠背紙幣」這招還是跟蓋奇學的。
阿斯特四世深深吸了一口氣，又緩緩吐出。他走回母親身邊的椅子坐下，雙手交握放在膝上，低頭沉思。
老夫人則一直看著拉里，淡藍色的眼睛像兩泓深不見底的湖。
「讓我理一理。」阿斯特四世終於開口，語速很慢，像是在梳理腦海中複雜的線索，「第一步，我們成立一家土地抵押信託公司。您注入現金，我們家族注入部分地鐵沿線土地作為種子」和信用增強」。
「第二步，這家公司以高息一比如年息12%一為條件，向那些持有優質土地、但
未來可能面臨資金壓力的業主提供抵押貸款，只接受緊鄰我們家族地塊的土地作為抵押品。」
「第三步，公司將所有這些抵押貸款打包，發行兩種憑證：優先級憑證—年息6%，由阿斯特土地增強擔保賣給保守投資者：次級憑證由您的銀行全部持有，博取高收益。」
「第四步，等待危機。如果危機爆發，大量借款人違約，公司獲得抵押土地的所有權，以極低價收購整片街區。如果危機不來，公司也能獲得可觀的利差收益12%的貸款利息減去6%的憑證利息。」
他抬起頭，看向拉里，眼中閃爍著興奮和一絲難以置信，「這不僅僅是在抄底土地，利文斯頓。這是在————用整個金融市場的錢，為我們收購土地提供彈藥。優先級憑證的投資者以為自己在買一份安全的固定收益產品，但實際上，他們的錢正在被我們用來，押注紐約地產市場的崩潰？」
「更準確地說，」拉里糾正道，臉上再次露出那種棋手式的微笑，「是押注恐慌會導致優質資產被錯誤定價。優先級憑證的投資者獲得了他們想要的安全和穩定收益。我們獲得了低成本資金和危機中的收購能力。而那些在未來恐慌中被迫出售土地的業主————」
拉里沒有說完，但意思非常清晰，這是地產抵押信託公司和小地產主的對賭。而他們的絕望，將成為紐約地產帝國的基石。
老夫人緩緩站起身。緩步走到窗前，背對著房間，望著窗外第五大道。陽光透過玻
璃，在她銀色的髮髻上鍍了一層淡金。
良久，她轉過身，目光直視拉里。
「這個計劃，利文斯頓先生，它很————優雅。」老夫人選了一個罕見的形容詞，「它解決了我們討論過的所有問題：如何在有錢時鎖定低價土地，如何在危機爆發時仍有充足資金，如何將阿斯特家族的土地信用轉化為金融槓桿。它甚至，」她頓了頓，語氣里有一絲複雜的感慨，「完美繞過了我公公絕不出售土地」的祖訓。我們沒有出售土地，我們只是用它————增強了信用。」
她走回茶几旁，拿起拉里畫的那張草圖，仔細端詳。然後，她抬起頭，看向兒子，「約翰，你怎麼看？」
阿斯特四世與母親對視，眼中是毫不掩飾的興奮和決心，「母親，我認為我們應該做。這可能是阿斯特家族一百年來，最大的一次擴張機會。我們不再只是被動的收租者，我們要成為————紐約的塑造者。」
老夫人緩緩點頭。她將草圖放回茶几，重新坐回翼背椅，姿態端莊如女王。
「那麼，利文斯頓先生，」她說，聲音恢復了慣常的平靜，但淡藍色的眼底深處，有什麼東西被點燃了，「細節。我們需要律師、精算師、信託文件。優先級憑證的發行規模、利率、期限。
次級憑證的權益結構。阿斯特家族土地作為增強擔保的具體法律安排。以及————」她頓了
頓，目光如炬，這家信託公司的名字。它應該有一個，能體現我們合作精神的名字。」
「關於名字，我覺得可以就叫一大都會土地抵押信託公司，簡單、直接，不引人注目，但暗含雄心。」拉里提議道。
老夫人微微頷首，臉上第一次露出了真正意義上的、輕鬆的微笑。
「一個同樣優雅的名字，是嗎？約翰。」老夫人看向自己的兒子。
阿斯特四世點點頭，「是的！說到底，這件事要辦成，我們需要發揮各自的優勢正如這個名字一樣。哦，對了！拉里，關於地產抵押公司的股權分配，您是怎麼想的？」
話題終於說到最核心的點上了！
拉里臉上浮現出早該如此的默契笑容，沉思了幾秒，他環視兩人，坦誠的說道，「老夫人，約翰！在這場生意中，我們各自都會貢獻無可替代的作用。沒有阿斯特家族的名譽，我們不可能融到太多錢；而沒有我的操作，信託可能也無法達到最精妙的操作——畢竟，我是那個能在地鐵鋪設前建議約翰收購地鐵沿途土地、並且現在能看到未來危機的人。」
拉里這話是委婉的提醒阿斯特家族，別想著用我的創意去找其他人合作。沒有我這種穿透歷史迷霧的眼睛，你們也不會真的達成利益最大化。
當然，這就只是一種委婉的提醒，阿斯特四世和他的母親精明到家，不會看不到自己獨一無二的作用的。
拉里的話說完，母子兩人同時默契的點頭表示認同——————
「我建議股權一人一半，阿斯特家族占比50%，我個人占比50%，」拉里斟酌著詞語說道，「初始的資本不用太多，地產抵押信託其實註冊資金只需要200萬美元，我們各出100
萬。但我可以借用銀行或者券商渠道發行公司債。而當我們拿到第一批抵押品，我們又可以發行優先、劣後兩種收益憑證，此時，我的信託銀行資金就可以入場了————
所以，我們只需要再做好分批、定量、按照能力收購土地，那麼我們就可以在風險可控的基礎上完成土地的收購。等到這次危機過後————售賣那些零星土地，保留整片土地。
總之，未來可期！」
拉里再次強調了這個項目的整體風險和收益情況，目的是再次強調兩者的風險收益比，以及各自不同的、無可替代的作用，而各50%的股權份額，也是對兩者最公平的答案。
阿斯特四世再次看向自己的母親，而老夫人看向拉里的目光里都是欣賞和肯定。
「這是個好主意！」阿斯特四世總結道，「利文斯頓先生，我們阿斯特家族在紐約最正統的繼承者一將會懷著坦誠和互利的態度跟您合作。在我們諮詢過家族的律師之後，我們就可以著手成立大都會土地抵押信託公司。」
「這是我的榮幸！」拉里笑著說道。
老夫人平靜的注視著拉里，說道，「很好。那麼，利文斯頓先生，您認為我們什麼時候可以開始？」」
「越快越好，夫人。」拉里說，目光掃過牆上的日曆今天是1893年4月17
日，「我建議，本周內完成法律文件起草。下周一，我的銀行團隊會與您的律師會面。五月中旬，完成公司註冊和首輪抵押貸款篩選。六月初，發行第一批優先級憑證。而到今年秋天————」
他頓了頓，望向窗外—一第五大道上的積雪已基本融化，骯髒的雪水匯入路邊的排水溝，嘩嘩流淌，像時間本身不可阻擋的奔流。
「到今年秋天，」他輕聲說，像在陳述一個早已註定的預言，「當第一片枯葉落下時，我們應該已經準備好，迎接紐約百年未遇的寒冬了。」
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