第411章 用現在的錢買未來的地 拉里的魔鬼詞典
拉里知道，經過之前一系列事件，阿斯特四世和他的母親夏洛特對自己是非常信任的，而這種信任是建立一種默契合作模式的基礎。
畢竟，拉里這次要做的事，必須要藉助「紐約地主」的百年聲譽，以及高超精妙的操作，沒有信任作為基礎是不可能成功的。
聽到阿斯特四世直來直去的問，「我們該怎麼辦！」
拉里笑著看了看老夫人，問道，「夫人，我曾經聽到一個關於阿斯特家族的傳言————
恕我冒昧，能當面向您核實嗎？」
老夫人揚了揚眉毛，「您可以暢所欲言！我不會覺得會被冒犯的————」
「嗯嗯，那好————」拉里假裝有些猶豫，猶豫了幾秒然後問道，「我聽說，阿斯特家族的祖訓是絕不賣出土地、並且————傳男不傳女？」
問完這個問題，拉里顯得非常惶恐，站起身來微微躬身表示道歉，「————夫人，真的無意冒犯！這是我聽來的。」
老夫人大度的笑了笑，「沒事的，孩子。這事我來解釋吧，這是我公公的一項決定，不論嫁入阿斯特家族的媳婦，或者是阿斯特家族的女兒都需要遵守一我是尊重這個祖訓的，它體現了阿斯特家族的智慧！」
原來，老阿斯特（二世）對保持自己家族的常勝地位是有規劃的，那就是—守住紐約的地產吃地租。
前兩代阿斯特已經在紐約積累了龐大的土地儲備，並且老阿斯特能看得出來，只要保持阿斯特家族在紐約土地的「保有量」，他的家族就能長盛不衰。
可老阿斯特也知道，自己幾個兒子都各有各的利益訴求，所以一開始才規定家族的土地絕不劃分私有一因為明晰產權之後，難免就有目光短淺的兒子賣出土地尋求短期收益一這就相當於殺掉了下金蛋的雞。
老阿斯特為之做出的兩個祖訓是：1，土地由家族信託所持有，同時，他還對出售、
贈與土地和房產等行為做了諸多限制，他希望後代不要因為一時頭腦發熱而賣掉祖傳的土地；2，所有嫁入阿斯特家族的媳婦都要放棄丈夫的遺產分配權，但能相應得到一筆固定的金錢。女兒也不能獲得土地的饋贈，只能從家族信託里拿錢。
可很明顯，起碼第一個祖訓已經被突破了，去年三家分地的事鬧的轟轟烈烈、滿城風雨拉里也從分地里拿到了好處。
老夫人相繼解釋了阿斯特二世的祖訓和動機之後，拉里連連表示感謝一感謝老夫人的解答。
阿斯特四世深深的看了拉里一眼，皺著眉問道，「但這跟我們談論的紐約地鐵又有什麼關係呢？」
「關係非常緊密，」拉里笑著說，「我必須確認阿斯特家族的祖訓，才好接著闡述我的賺錢計劃感謝老夫人，那麼我就順著地鐵準備開建的事繼續說下去了————」
拉里舉起了自己紐約市地圖，上面用紅藍兩色線條標註著提議中的地鐵線路一紅色
是從市政廳北上至哈萊姆的主幹線，藍色是東西向的支線。線路避開了現有的昂貴地產區，而是從地價較低的街區地下穿過，但在關鍵位置一時代廣場、先驅廣場、中央公園南側設置了車站。
「《快速交通法案》已經通過，委員會正在籌建。」拉里的手指划過紅線，「但委員會面臨三個問題：第一，技術可行性一深挖隧道會不會導致地面建築坍塌？第二，資金一預計需要三千五百萬美元，市政債券只能解決一半。第三，土地—線路需要穿越私人地產的地下空間，每一英尺都需要談判、補償、法律授權。」
阿斯特四世看著紅藍兩條地鐵線，忍不住點頭道，「————對對！拉里，這兩條地鐵沿線的土地，都是上次分家時候你讓我重點吃進的。很好，我們現在占有很多沿線土地。」
老夫人看了看自己兒子，又看了看拉里，眼中都是驚訝，「————約翰，之前你並沒有跟我說過。原來你在家族劃分土地的時候，徵求了利文斯頓先生的意見————如果地鐵真的經過我們的房產，那要感謝利文斯頓先生，他讓我們劃分的土地增值很多。」
「當然，母親！」阿斯特四世笑著說道。
可拉里卻輕輕的搖了搖頭，「不！夫人，如果考慮到地鐵沿岸將會持續繁榮超過百年，我個人覺得，現在約翰持有的土地還不夠多————」
拉里這話說出來，老夫人和阿斯特四世都驚呆了。
阿斯特四世皺著眉問，「————你是說，我們應該趁地鐵方案剛公布，馬上大舉收購土地？」
「土地是應該收購的，但卻不是馬上」，」拉里臉上露出笑容，「我能打聽到的地鐵路線方案，別人也知道；我們能看到以後地鐵沿岸土地能升值，別人也不是傻瓜。」
「那您的意思是什麼？」
「我們可以先明確一個前提，」拉里笑著指向了地圖上的曼哈頓半島，「當前，紐約土地市場正呈現一種畸形繁榮：地價持續上漲，但實際租金收益率卻在下降————」
說到這裡，拉里短暫停頓，而阿斯特四世和他的母親已經頷首表示認同拉里的這個判斷。
「同時，對鐵路過度投資導致經濟根基不穩，銀行資本充足率從1870年的37%降至1892年的29%，現在銀行開始收緊銀根，對很多中小企業和土地所有者，都是一種與日俱增的壓力。萬一哪天他們資金鍊斷裂，那可真不太妙————」拉里繼續說道。
「是的！這都是顯而易見的。」阿斯特四世再次表示認同。
拉里笑著回應了對方，接著說道「夫人、阿斯特先生，以您家族在紐約的見聞和經歷，是否能夠預見以後會出現一場極大的恐慌，那些過度樂觀的土地投機者，以及風險敞口高的投機者，如果遇到今後股市、銀行的風暴，是否會有很大的不便，以至於甚至可能要賣出自己核心的資產？」
拉里這話已經含有隱藏的深意了，阿斯特母子都不是傻子，自然聽的出來，「當然！我們家族經歷過太多的恐慌和繁榮，自然可以看得出，將來有很多的土地會被賣出————我們可以等到低點再抄底。」老夫人說道。
阿斯特四世也接口道，「所以您的意思是————我們雖然看好這些土地，但可以等待個一年半載，然後再收購？」
拉里輕輕點頭、然後又輕輕搖頭，「————話是不錯，但我們的現金畢竟是有限的，再說，土地的價格低了之後————銀行的銀根也收緊了，如果我們想向銀行借貸更多的錢，收購更多的地，恐怕到時候也不會有銀行能借給我們很多錢，這可是個大問題。」
阿斯特四世短暫思考過後，立即挺直了身軀，轉而看向他的母親。
老夫人也跟他對視，兩人目光一觸，都看出了對方眼中的肯定—拉里說的沒錯，如果真有恐慌到來，土地的價格是低了，可自己手中可以動用的錢也會少，看似等到個千載難逢的機會，可最終還是拿不到很多土地。
「利文斯頓先生，您說的對—可我們該怎麼辦呢？」老夫人淡藍色的眼睛審視著拉里，她知道，拉里是有答案的。
而拉里也覺得鋪墊的夠多了，跟著拋出了自己的答案，「我們要用現在的錢，買未來的地。夫人！」
阿斯特四世眼神瞬間凝滯，「什麼？用現在的錢，買————未來的地？這、這該怎麼操作？」
「很簡單，我們應該成立一家紐約土地抵押信託公司」，讓他們在賣出土地之前，就將土地抵押給信託公司————一旦危機爆發，那些優質的土地抵押品會被拋售，那時候，我們就可以拿到提前抵押給我們的土地。」拉里拋出了自己的方案，並且故意留下了足夠的時間供兩人思索自己話中的深意。
拉里說完，兩人都保持沉默，目光卻緊鎖在拉里的臉上。
「用現在的錢，買未來的地————」阿斯特四世緩緩重複這句話，手指無意識地摩挲著地圖邊緣，「通過一家————土地抵押信託公司，讓那些人在賣出土地前，就把土地抵押給我們？」
「確切地說，是抵押給信託公司。」拉里糾正道，他從內口袋抽出一支鋼筆，在一張空白紙上快速勾畫，「但我們需要換個角度理解抵押」。在通常的認知里，抵押是借錢人用土地作擔保，向銀行或信託公司借款。而我們想做的，是反過來他筆尖在紙上點出幾個代表土地的方框，又畫出流向這些方框的箭頭，由我們的信託公司，主動去尋找那些持有優質土地、但可能在未來一兩年內面臨資金壓力的業主。這些人可能是過度擴張的開發商，可能是將太多現金投入股市的工廠主，也可能是繼承了大片土地卻缺乏現金管理能力的世家子弟。我們向他們提出一個方案：以您手中的土地為抵押，我們提前給您一筆錢。」
「提前？」老夫人敏銳地抓住關鍵詞，「在危機發生之前？在他們真的需要錢之前？」
「正是如此，夫人。」拉里抬頭露出和煦的微笑，「這就像————為一座可能在明年失火的倉庫，提前購買火災保險。倉庫主現在覺得自己的倉庫很安全，沒必要買保險。但如
果我們能說服他，以很低的保費」一比如土地評估價值的三分之一一給他一筆現金，讓他可以改善經營、償還其他債務，或者單純作為儲備金。
而作為交換，他需要將土地的抵押權交給我們，期限三年。三年內，如果他沒有違約，抵押權自動解除，他拿回地契，我們拿回本金和利息。但如果————」
拉里頓了頓，筆尖在代表土地的方框上畫了一個叉，「如果在這三年內，危機真的爆發，他的資金鍊斷裂，無法償還我們的貸款，那麼土地就歸信託公司處置。而屆時，土地的市場價格可能已經因為恐慌而跌到了谷底也許是當前評估價的百分之六十，甚至百分之五十。」
阿斯特四世倒吸一口涼氣，他身體前傾，死死盯著拉里畫的那個叉，「所以————我們不是在賭土地會漲價。我們是在賭危機會來，賭那些現在看起來光鮮的業主會還不起錢。
而一旦他們還不起————」
「一旦他們還不起，」拉里接過話頭，聲音平穩如鍾，「我們就能以遠低於市價的價格，獲得這些土地的所有權。而且，因為抵押權是在危機前設定的，執行程序簡單明確，幾乎不會遇到法律糾紛。」
「萬一地價跌破抵押率呢？比如跌破了33%？」阿斯特四世問道。
「那就按期貨保證金一樣一如果地價跌到那個位置，要麼立即還錢，要麼馬上就將抵押物劃轉到信託公司名下。」拉里笑著說道。
「那些抵押土地的人——他們會同意嗎？」
「他們會認為————」拉里笑著比出一英尺長的距離，再縮短到三分之一，「————無論經濟形勢怎麼壞、地價怎麼跌，都不可能跌到33%的抵押率。否則他們不會甘心來占我們的便宜的。」
拉里這番話說完，房間陷入寂靜，阿斯特四世和他的母親再次對望，都從對方的眼睛裡讀出了驚訝和肯定這事起碼在理論上是可以成功的。
「————我的上帝，拉里，你這一手夠狠的。但為什麼不由我們自己出面，而非得增加一個信託公司呢？」阿斯特四世問道。
拉里臉上露出了笑容，輕輕的說出了一句話，「公司，名詞，一種精妙的機構，能帶來個人收益，而無須個人負責！」
「什麼意思？」阿斯特四世疑惑。
「這是當代美國作家安布羅斯·比爾斯在他的著作《魔鬼詞典》里的精闢敘述！我非常贊同。公司是一個非常有效的工具，可以把所有者的財富和他的業務隔離，成立一家土地抵押信託公司，會讓收益最大化、並且讓風險最小化而且，我們兩家可以合作經營這家公司。」
拉里借著闡述信託公司的計劃，也將自己的訴求和盤托出一既然紐約的土地有機會，那麼不如合夥賺這個錢。
老夫人緩緩靠向椅背，閉上眼睛，仿佛在進行一場複雜的心算。幾秒鐘後，她睜開眼，淡藍色的瞳孔里閃爍著一種近乎冷酷的銳利。
「但這裡有個問題，利文斯頓先生————」
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